Rechtsverhältnisse von Garagen

Die Rechts- und Grundstücksverhältnisse von Garagen sind sehr durchwachsen.
Wir geben Ihnen aus diesem Grund einen kleinen Überblick über die gängigsten Konstrukte.

Pachtgaragen auf fremden Grund u. Boden

Pachtgaragen sind insbesondere in den neuen Bundesländern weit verbreitet. In der DDR war es möglich, Garagen auf fremdem Grund und Boden zu errichten und diese ohne Grundstück zu verkaufen.

Die rechtliche Grundlage

Mit der Wiedervereinigung trat das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in Kraft, das auch die rechtliche Lage von Garagen betrifft. Laut § 94 BGB gilt eine Garage als Bauwerk, wenn sie fest mit dem Erdboden verbunden ist, aus Material und Arbeit hergestellt wurde und einem langfristigen Zweck dient. Dadurch wird die Garage zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks.

Die Folgen der Wiedervereinigung

Für Garageneigentümer in der DDR hätte die Anwendung des BGB nach 1990 eine sofortige Zwangsenteignung bedeutet. Um diesen Eigentümern einen Bestandsschutz zu bieten, trat am 1. Januar 1995 das Schuldrechtanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) in Kraft. Dieses Gesetz schützt Alteigentümer, die im Besitz solcher Garagen waren.

Wichtige Regelungen des SchuldRAnpG

Verkauf von Pachtgaragen: Seit dem 1. Januar 1995 ist es nicht mehr möglich, Pachtgaragen zu verkaufen.
Übergang des Eigentums: Gemäß § 11 Abs. 1 des SchuldRAnpG geht die Baulichkeit bei Beendigung des Vertragsverhältnisses auf den Grundstückseigentümer über.

Kauf und Übertragung von Pachtverhältnissen

Trotz dieser Regelungen wechselten seit 1995 viele DDR-Garagen den Besitzer. Käufer zahlten oft einen Kaufpreis in gutem Glauben für die Überlassung, wurden jedoch juristisch nie Eigentümer, da der Verkäufer ihnen nicht das Eigentum an der Garage verschaffen konnte.

Was heißt das nun konkret?

Neuer Pachtvertrag: Eine Pachtgarage kann seit 1995 nicht mehr verkauft werden. Der neue Garagennutzer hat jedoch die Möglichkeit, mit dem Grundstückseigentümer einen neuen Pachtvertrag abzuschließen, sofern dieser zustimmt.
Ablösesumme: Um die Übertragung des Pachtverhältnisses zu sichern, wird häufig eine Ablösesumme an den Alteigentümer gezahlt.

Hier geht's zur Übertragungsvereinbarung für Pachtgaragen

Kündigungsrecht des Grundstückseigentümers

Nach der Wiedervereinigung unterliegen abgeschlossene Pachtverträge dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dies gibt dem Grundstückseigentümer das Recht, den Pachtvertrag mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Jahresende zu kündigen.

Entschädigung und Abrisskosten

Rechte der Garagennutzer: Garagennutzer haben keinen Anspruch auf Entschädigung und sind auch nicht verpflichtet, sich an etwaigen Abrisskosten zu beteiligen. Es kommt jedoch vor, dass Grundstückseigentümer versuchen, diese Kosten auf die Garagennutzer umzulegen.
Regelungen für Alteigentümer: Alteigentümer von Garagen müssen sich hingegen zur Hälfte an den Abrisskosten beteiligen. Wenn die Garage weiterhin als Vermietungsobjekt genutzt wird, haben Alteigentümer sogar einen Anspruch auf Entschädigung.

Langfristige Pachtverträge

Um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden, ist es ratsam, mit dem Grundstückseigentümer eine möglichst lange Laufzeit der Pachtverträge zu vereinbaren. So können Garagennutzer ihre Investitionen besser planen und schützen.

Die Zukunft von Pachtgaragen: Ein Ausblick

Ungewisse Perspektiven

Die Frage nach der Zukunft von Pachtgaragen lässt sich nicht eindeutig beantworten. Sie hängt stark von den Entscheidungen der Grundstückseigentümer ab.

Aktuelle Situation der Pachtgaragen

Der Großteil der Pachtgaragen befindet sich auf Grundstücken von Städten, Gemeinden und städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Die Haltung dieser Institutionen ist jedoch uneinheitlich:

Verkauf an Investoren: Einige Städte haben bereits alle ihre Garagenhöfe an Investoren verkauft.
Kaufoptionen für Garagengemeinschaften: Vorbildliche Städte bieten bestehenden Garagengemeinschaften die Möglichkeit, das Grundstück zu moderaten Preisen zu erwerben.
Mietverträge bei Eigentümerwechsel: In einigen Städten werden bei einem Eigentümerwechsel nur noch Mietverträge erstellt, sodass der alte Vertrag bis zur Kündigung durch den Nutzer bestehen bleibt.
Verwaltungsengpässe: In manchen Kommunen fehlen die personellen Ressourcen, um alle Garagen zu vermieten, zu verwalten und in gutem Zustand zu halten, wodurch der Status quo wahrscheinlich bestehen bleibt.

Herausforderungen in Großstädten

Ein negatives Beispiel ist die Stadt Leipzig. Hier wurden die Pachtgebühren im Jahr 2021 verdoppelt, und bei der Übernahme einer Garage können die Pachtkosten sogar dreimal so hoch sein. Zudem ist eine Kautionszahlung erforderlich. Selbst in organisierten Garagenvereinen, wo Nutzer zusätzliche Vereinsumlagen zahlen, ist dies der Regelfall.

Zukunftsperspektiven

Trotz dieser Herausforderungen gibt es viele gut organisierte Garagengemeinschaften und Garagenvereine, die einen fortwährenden Bedarf an Pachtgaragen sichern. Daher wird es voraussichtlich noch lange Pachtgaragen geben.

Wichtig

Einverständnis des Grundstückseigentümers

Vor der Übertragung einer Pachtgarage ist es zwingend erforderlich, das Einverständnis des Grundstückseigentümers einzuholen.

Klärung der Konditionen

Pachtzahlung und Laufzeiten: Informieren Sie sich über die neuen Konditionen der Pachtzahlung sowie die Laufzeiten der Pachtverträge.
Rechte des Grundstückseigentümers: Der Grundstückseigentümer hat das Recht, die Übertragung zu verwehren oder die Garage nur noch zu vermieten. In einigen Fällen kann auch ein Abriss der Garage in Betracht gezogen werden.

Risiken und Vorsichtsmaßnahmen

Überprüfung auf mögliche Risiken: Vor der Übernahme einer Pachtgarage sollten Sie unbedingt klären, ob ein möglicher Abriss droht oder der Grundstückseigentümer einen Verkauf oder eine Umnutzung des Grundstücks anstrebt.
Betrugsgefahr: Seien Sie vorsichtig vor Betrügern, die versuchen, sich fremde Garagen durch Eindringen oder fingierte Anmietungen anzueignen. Diese könnten dann als eigene Garage mit gefälschten Dokumenten verkauft werden.

Da solche Übertragungen oft informell per Handschlag und Barzahlung abgewickelt werden, ist besondere Vorsicht geboten.

Weitere Informationen

Für detaillierte Informationen und rechtliche Hinweise wird der Ratgeber für Garageneigentümer des Verbandes Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) empfohlen.

Garagenverein

Organisation in Garagenvereinen

Viele Garagengemeinschaften, insbesondere in den neuen Bundesländern, haben sich aus Gründen der Zukunftsunsicherheit als Garagenvereine organisiert. Es wird zwischen zwei Modellen unterschieden:

Vereine mit eigenem Grundstück
Vereine auf fremdem Grundstück

Beide Modelle bieten im Vergleich zu unorganisierten Garagengemeinschaften auf fremdem Grund und Boden eine verbesserte Sicherheit.

Garagenvereine auf fremdem Grundstück

Ein Garagenverein, der ein Grundstück pachtet (häufig von der Stadt), hat meist langfristige Pachtverträge. Dies bietet den Garagennutzern eine höhere Sicherheit. Allerdings können diese Nutzer die Garage nicht käuflich erwerben, da sie lediglich Vereinsmitglieder sind und eine Vereinsgebühr zahlen.

Garagenvereine mit eigenem Grundstück

In Garagenvereinen, die im Besitz des gesamten Garagengrundstücks sind, ist es häufig möglich, dass neue Garagennutzer nicht nur Vereinsmitglieder werden, sondern auch die zugehörige Garage, beispielsweise mittels Anteilsschein, erwerben.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Rechtlich gesehen steht jedoch nur der Garagenverein im Grundbuch. Sollte ein Garageneigentümer vom Verein ausgeschlossen werden, verliert er leider auch den Zugriff auf die Garage.

Garagengemeinschaften nach dem Wohnungseigentümergesetz (WEG)

Vorteile von Garagengemeinschaften

Eine Garagengemeinschaft gemäß Wohnungseigentümergesetz (WEG) stellt im Zusammenhang mit Einzelgaragen eine der besten Formen dar.

Vergleich mit Mehrfamilienhäusern

Der Garagenhof ist vergleichbar mit einem Mehrfamilienhaus, in dem jede Einheit als Eigentumswohnung betrachtet wird. In diesem Modell:

Sondereigentum: Jede Garage befindet sich im Sondereigentum des Garageneigentümers.
Gemeinschaftseigentum: Die restlichen Einrichtungen, wie Zufahrten und Gemeinschaftsbereiche, sind im Gemeinschaftseigentum aller Garagen- bzw. Grundstückseigentümer.

Eigentumsanteile und Verwaltung

Jeder Garageneigentümer hat somit einen Anteil am gesamten Grundstück. Ein wesentlicher Vorteil dieser Struktur ist die Verwaltung nach WEG-Gesetz, die klare Regeln und Rechte für alle Eigentümer festlegt.

Aufgepasst

WEG-Strukturierung von Garagen

Wenn Garagen zu einem Mehrfamilienhaus gehören, unterliegen sie ebenfalls dem Wohnungseigentümergesetz (WEG).

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Erwerb der Garage: Oft erwirbt man nicht nur die Garage als Sondereigentum, sondern auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum des Mehrfamilienhauses.
Beteiligung an Instandhaltungen: Wenn die Instandhaltung der Garagen und des Wohnhauses in der Teilungserklärung nicht genau festgelegt wurde, ist der Garageneigentümer verpflichtet, sich auch an den Instandhaltungskosten des Wohnhauses zu beteiligen.

Fazit

Die klare Regelung in der Teilungserklärung ist entscheidend, um spätere Unklarheiten und Kosten für die Garageneigentümer zu vermeiden.

Bruchteilseigentum

Eigentumsanteile der Garagennutzer

In dieser Form gehört jedem Garagennutzer ein Stück oder Anteil am Garagengrundstück. Oftmals gibt es jedoch keine klare Regelung über die Zuordnung des individuellen Besitzes.

Unklare Zuordnungen

Fehlende Regelungen: In vielen Garagengemeinschaften ist nicht eindeutig festgelegt, wem welches Grundstücks- oder Garagenrecht genau zusteht.
Unterschriftensammlungen: Einige Gemeinschaften versuchen, die Garagenzuordnung durch Unterschriftensammlungen und Garagennummern festzuhalten, jedoch ist diese Vorgehensweise rechtlich oft unzureichend.

Vorteile eines GBR-Vertrags

Rechtliche Klarheit: Garagengemeinschaften, die einen Gesellschaftsvertrag (GBR) abgeschlossen haben, bieten eine klarere rechtliche Grundlage.
Notarvertrag: Es ist ratsam, im Notarvertrag einen Übersichtsplan des Garagenhofs beizufügen, der die zugeordneten Garagen und deren Nummern zeigt.

Garagenhöfe mit mehreren Grundstücken

Manche Garagenhöfe sind auf mehrere Grundstücke unterteilt. In diesem Fall hat jede einzelne Garage ein eigenes, zugehöriges Grundstück, während die Gemeinschaftsflächen auf einem separaten Grundstück liegen.

Wichtige Hinweise

Es ist entscheidend, dass beim Erwerb einer Garage auch ein Anteil am Gemeinschaftsgrundstück sichergestellt wird. Andernfalls könnten rechtliche Probleme auftreten, die bis hin zu absurd klingenden Forderungen, wie etwa einer zusätzlichen Landeerlaubnis für einen Helikopterlandplatz auf dem Garagendach, führen.

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